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以价换量成济南楼盘共识

2014-11-26 11:28:16    来源: 收藏

 2014年上半年,全市共有69次开盘,虽然创了2012年以来的开盘量新低,但从平均每个月十多次开盘量来看,开发商对待楼市“寒冷期”的态度依然是在努力坚持。这样的坚持也在下半年得到了回报,7月10日济南市取消执行了3年的限购政策,9月30日,央行发布房贷新政,让市场开始变得活跃起来。从7月至今的四个多月时间里,济南市已有67次开盘,开盘数量明显比上半年好得多,同时,几个大型楼盘开盘热销,也让人看到楼市购买力的回归。本刊记者张阳阳

今年下半年开盘量少但成交量提升

今年上半年,济南市共有65个项目开盘加推69次,这是2012年以来最差的上半年开盘数据。同时,在开盘过程中,也严重的暴露了购买力不足的问题,今年5月,省城西部一家楼盘开盘,推出的近200套住宅房源在开盘首日仅卖出不到30套,本次开盘可谓以失败告终。

记者查询该楼盘所推楼栋的预售许可证取得时间和开盘时间对比发现,两者相差近两个月的时间,也就是说,该楼盘在开盘前,至少经历了两个月的“认筹期”,而如此长的认筹期内,仅有不到30位客户做出买房决定,可见省城购买力在上半年已经大幅度的“隐藏”。

今年11月,楼市购买力却再次因开盘而“回归”。上周末,省城东部和北部两家大型楼盘同时开盘,其中北部楼盘以超过5000套的成交量创造了济南市楼盘单日成交量的新纪录,这一纪录在全国也名列前茅。而记者观察发现,11月至今的20多天里,济南市仅有6家楼盘开盘加推,比今年以来多数时间都要少,但这少数几家楼盘依然创造了今年以来最好的开盘成交量。

很多购房者看房时间已经超过两个月,前段时间一直处于犹豫期,一方面是因为楼市降价言论四起,也有不少楼盘降价幅度较大,造成这部分购房者对房价下降的预期比较强烈,另一方面是因为房贷打折的消息刚刚出来,想等房贷开始打折后再买房。“这不是正赶上这个楼盘也比较大,比较放心,价格也可以接受,听他们售楼处的人介绍,买这里的房子房贷也可以打折,而且临近年底了,明年什么情况还不一定,所以就抓住机会买了。”一位已经缴纳了定金的购房者告诉记者。

记者观察发现,除了11月,下半年限购取消以来,济南楼盘开盘首日成交明显转好。统计显示,上半年69次开盘共推出住宅超过10000套,但是开盘首日成交量却不足三成,相比2013年整体60%左右的开盘去化差了不少,而2012年,这一数字高达70%左右。观察下半年以来济南开盘项目发现,67家楼盘推出房源超过15000套,并且,开盘首日的成交也明显好转,虽然个别楼盘开盘首日去化依然不理想,但总体来看,这67家楼盘开盘首日能卖出总房源的50%,有个别大型楼盘开盘时甚至可以达到90%的去化。

济南众多大盘选在年底入市

下半年来,济南市多个新入市的大型项目热销,除了与房企自身实力有关,低价和优惠成为购房者出手的另一重要原因。

10月,被认为是目前济南单价最贵的佛山静院入市,其实际售价超过25000元/㎡,11月,建在2013年地王之上的泰悦赫府开盘,同样在11月,称得上是济南市目前最大在售项目的中海华山珑城入市,这些项目纷纷选在临近年底时入市,并且后两家楼盘开盘售价都较低,赶在年底之前冲量的意图不言而喻。在此之前的10月,万达华府项目入市,给济南市带来近千套新建房源,并且也取得了不错的开盘成绩。

这些楼盘,都是在济南首屈一指的大型项目,并且在开盘时售价较低,位于省城北部的华山珑城项目,开盘时售价最低的住宅仅有5000多元/平米,相比其附近售价7000元左右的楼盘比较有优势。而地王项目泰悦赫府,在开盘时每平米售价在8000元左右,而其拿地时的楼面地价便超过4000元/平,可以看出该楼盘开盘时的利润空间已经不高,而在此之前的万达华府,也是以“8字头”的房价开盘。

年内还有超过10个楼盘入市

“金九银十”已经过去一段时间,业内传统认知上的营销旺季过去,让不少人认为今年楼市也已“结束”,因为从以往来看,11月和12月楼市已基本进入“冷冻期”,许多项目完成全年任务等待新一年的到来,也有许多项目已经放弃了这一年度,准备下一年绝地反击。然而今年,楼市传统旺季似乎被所有人遗忘。

11月,济南史上最大项目首次开盘,2013年的地王项目入市,这些动作都说明了,11月成为今年房企的必争之月,12月也不甘落后,记者统计发现,目前已有超过10个新项目定于12月首次入市,年底楼市的蛋糕将迎来更加激烈的争抢。

今年以来,省城楼市一直是东部在唱主角,首次降价楼盘出现在东部,最热销楼盘也出现在东北部,西部似乎失去了声音,而在12月,槐荫区或有3个大型项目入市,大大的缓解西部楼市“不给力”的局面。

今年以来一直在唱主角的历城区也不甘示弱,在12月或者明年1月,将有6个新项目入市,这些楼盘大部分位于唐冶片区,这一区位已经渐渐成为了房企必争之地。这6处项目占地面积也较大或是区域标杆,或是大牌开发商重点打造的项目,更不乏备受关注的豪宅项目。

位于省城北部北湖片区的一家大型楼盘也预计在年内入市,该项目在规模上也可以进入济南市在售项目的前列,并且,该项目同上周省城北部热销楼盘一样,已经进行了长时间的认筹,一旦入市,势必将会有大量的购房者出手。

除了上述项目,历下区、高新区还将有几家项目定于12月开盘。这10多家楼盘预计将为济南市带来近2000套居住房源,在限购放开、省城大部分银行开始给房贷打折的背景下,可以预见,12月将成为今年以来难得的楼市旺季。

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