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新房库存还能卖两年 转暖成泡影

2014-10-24 11:56:46    来源: 收藏

 

日前,记者统计发现,目前济南楼市库存量仍然居高,如果不再增加新房源,也需要26个月才能消化完毕,从时间上看,对比去年年底的数据,不到一年的时间,济南楼市库存量便增加了一倍多。库存的增加与市场成交有直接关系,观察济南楼市成交数据可以发现,今年以来,屡次出现的“转暖信号”都成为泡影,买卖双方观望情绪的加重导致供求失衡。

不到一年增加一倍多

截至16日,济南市可售房源为18.79万套,相比8月底的19.07万套减少了2800多套,虽然库存量减少了,但库存消化时间却依然需要近两年的时间。8月底时,根据今年以来楼市销量计算,库存量在不增加的情况下需要20多个月才能消化完。根据昨日的数据,济南市在今年10个多月的时间里,共卖出商品房7.44万套,平均每个月能卖出近7200套,如果库存量不再增加,也需要26个月才能卖完,仅比今年7月时出现小幅下降。

根据济南市住宅与房地产信息网(以下简称信息网)公布的数据,今年的7月末,济南市商品房(包括:住宅、公寓、商品用房、储藏室、车库、厂房等)可售套数为18.48万套,7个月的时间里济南市今年共售出商品房5.13万套,通过计算,库存量在不增加和销量不变的情况下,需要27个月才能卖完。

今年以来,济南市房屋库存量相比去年底明显增加,统计资料显示,2013年底,济南市房屋库存面积共计700多万平米,而7月21日记者统计发现,济南可售房源面积超过1400万平米,比去年底增加了1倍还多,而昨日的最新数据显示,这一数字进一步增加,济南可售房源面积超过1500万平方。

 转暖“信号”都成泡影

库存量的持续攀升与济南市今年以来楼市销量低迷有直接的关系,信息网最近发布的数据显示,近两周济南市网签商品房不足2500套,“金九”最后一周,济南楼市经过近一个月的蓄势,新房网签量终于冲到了2096套,被称为楼市转暖的信号。可是市场的现实很快就让人发现“转暖”的迹象已经转瞬即逝。实际上,在此之前,济南楼市在今年经历了持续的低迷并出现了数次的“转暖信号”,但楼市成交量至今仍在低位徘徊。

相关数据显示,上半年济南新建商品住宅和二手住宅的网签情况均下滑约三成。2014年上半年,济南市共成交商品住宅229.81万平米,共计20968套,同比分别下降了26.73%和24.45%。

从各月商品住宅成交数据来看,今年上半年仅有4月份各项数据同比去年增加,其他5个月均为下降。其中,3月跌幅最大,42.16万平米的销量比去年少了近一半,“金三”也就此泡汤。此后的四月虽然成交量有所回升,但5月6月连续两个月的下滑再次让楼市陷入低迷。

下半年刚开始,调控开始成为楼市关键词,但多个部门的多次调控并未让楼市真正好转,反而楼市观望情绪越重。

7月10日,在全国松绑限购风声刚刚吹起时,济南市便第二个解除了执行了3年多的楼市限购政策,让7月网签量成功超过万套,楼市转暖言论再起,但多个数据公司的监测成果却给大家泼了一头冷水,限购取消后的前两周,济南市网签量40%为补签的监测结果让楼市转暖再次成为泡影,限购取消两周之后,楼市网签量“如约”回归到了“正常”状态。

8月,济南市楼市网签量环比7月下降近3成。随后的9月,虽然被称为“金九”,但却依然没有发光,9月济南楼市网签量环比8月再降近两成,仅网签7471套,回到上半年水平。

“传统旺季”不再是法宝

回顾前9个月的网签量走势,不难发现,“传统旺季”似乎已经不再是保障楼市成交的法宝,“金三银四”泡汤,“金九”网签量甚至比不上淡季的8月,楼市营销所侧重的时间节点已经被打乱,在楼市低迷时,开发商纷纷选择全民营销、全时段营销,促销也是无时无刻在进行。

济南二手房方面,根据济南市房屋产权登记中心最新数据,上半年济南市区二手房买卖成交登记16662套,成交面积122.40万平方米,同比下降27.0%、30.1%;其中住宅成交14702套,成交面积114.91万平方米,同比去年上半年20935套下降29.8%、28.1%。进入下半年,二手房市场愈发冷清,7月、8月、9月,济南二手房挂牌均价出现三连降,根据搜房济南二手房数据监控中心发布的数据,3个月的时间,济南二手房挂牌均价每平米下降了近200元。

价格下降的主要原因在于市场成交量的不景气,据统计,7月份,济南市二手房销量达到2987套,环比6月上涨了27%,但据业内人士介绍,因为限购取消的原因,二手房也有大量的补签充斥在成交量中,导致数据并不“真实”,7月和8月的二手房网签量相比上半年并没有实际的增加,9月,二手房网签量同样出现了下降,降到了2721套,市场未能转暖。

  下半年首现“供小于求”

库存量居高不下,市场成交未能好转,不但增加了购房者的观望情绪,连开发商也看不清未来市场的形势,济南楼市推盘量不断减少。近两个月的时间,济南市库存量出现了负增长,从8月末的19.07万套下降到了昨日的18.79万套,但据记者观察,出现这样的情况并不是楼市销量增高引起,而是开盘量减少造成了“供小于求”。

虽然8月末济南市可售房源数量相比7月增加了不少,但进入9月后,却开始呈现下降趋势,9月16日记者统计发现,济南市可售房源数量为18.91万套,比8月末时的19.07万套减少了1600套,这是今年下半年以来,济南首次出现可售房源数量下降的情况,昨日,济南市可售房源套数再一次下降,比8月末时减少了2800套。

统计发现,整个9月,济南市共有17家楼盘开盘加推,虽然开盘楼盘数不少,但除去两个“纯新盘”拿出大量房源外,其余楼盘推房数量并不多,据统计,这17家楼盘仅推出住宅仅有2000套左右,比9月接近5000套的楼市网签量少了近2000套,而这3000套左右的房屋也就被转化成了“被消化的库存”。

济南楼市供不应求的局面或许将在短期内被打破。据记者统计,整个9月,济南市共有44个楼盘的66栋建筑取得预售许可证,为济南新增86.88万平米的商品房面积,而整个9月,济南市所售出的5000多套房屋仅有40多万平米,如果未来济南市继续保持这样的销量,新增的商品房面积势必不会被消化完而转化为库存。

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