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华润城东连拿两宗地 幸福里遭雪藏

2013-12-11 09:23:24    来源: 收藏

华润又先后在城东出手,先是以7870元的楼面价,拿下2.5环幸福里不远的一块土地。

作为一个大盘王,华润在成都项目动辄千亩,二十四城、翡翠城这些开发和销售周期都要动辄是10年计,而2013年的唯一一个新项目华润•幸福里,在东2.5环内城花旁一块熟透的地块,3.0容积率,定位改善,按理说是一个冲量的种子选手,但是在华润田忌赛马的战略里,华润幸福里却一直在场外候场,低调开盘,每个月轻松去化一个亿,按理说,幸福里应该被委以快销走量的重任,但是华润动辄包报的媒体资源里,却并分配给幸福里,显然,幸福里被华润有意“雪藏”。

而就在“雪藏”华润幸福里的同时,华润又先后在城东出手,先是以7870元的楼面价,拿下2.5环幸福里不远的一块土地,不到一个月,华润又在大面拿下一块刚需地块。显然,幸福里的市场潜力被华润看到,不然不会在同等区域补仓土地,显然,华润是在东2.5环下一盘大棋,幸福里要涨价慢慢卖的节奏,已经初现端倪。

 

一不小心,2.5环,楼面价已经过万

2.5环作为成都唯一一条有地铁环线的城市动脉,早就引来开发商屯田,而且一不小心楼面价进入了万元时代,2013年7月份,台湾远雄摘得西南2.5环旁武侯区太平村30.3亩住宅地块楼面价一万元,这成为2.5环城市价值的直接体现,而2.5环平均楼面地价也早就超过7000元。2013年10月底,华润拿下锦江区花果村六组、大观村四组地块面积45.63亩,最终楼面地价7870元/㎡,总价68228.7万元,溢价率74.89%,而这块地,也在2.5环川师旁,与幸福里相距不远。

而这块容积率为2.9,幸福里容积率3,区域属性和地段价值相差无几,照此计算,华润幸福里的高层的售价可以买到一万五左右的市场价,但现在幸福里高层的销售价在一万一左右,所以,幸福里被雪藏,几乎可以断定,会涨价慢慢卖。

 

幸福里这样改善房,基本上没对手

在成都主城区的改善房市场中,其实市场竞争并不激烈。其实你看2013年的热点板块,就明白了,大面、大丰、光华新城、犀浦、华府等活跃板块,全部是刚需板块,而定位的高端物业也基本上属于散装分布,动辄面积超过200多平方米,总价很难控制住,所以高端市场的厮杀反而最激烈。

这反而给改善房一个市场空挡,幸福里定位改善,容积率反而比攀成钢很多高端物业低很多,而幸福里因为占据川师、城花和学区房优势,只需要城花的老业主,换房升级或者再次置业,就可以支撑幸福里的销售,而城花的洋房现在的销售价格是1.4—1.5万,购买力看看小区内的豪车就知道了。在川师板块,已经多年没有成规模的新增供应,而城花已经为这个片区奠定了低密、安静的成熟生活氛围,二手房基本上没有人卖出来,华润幸福里是区域内的空白点,而且作为有11所名校的学区房,地铁7号线地铁口上盖,华润幸福里在城东改善房市场,基本没有对手。

 

明年改善房,迈入1.5万时代

一个成都人并不愿意看到的事实上,2013年,成都的地价已经进入一个新的平台,在这种支撑下,成都三环内的刚需房价如破万元,改善进入1.5万元时代,无论购房者接受与否,该来的总会来,并且很快来。

而市场上自称高端的一些物业,也已经进入1.5万元时代。对于理性的购房者,买假高端不如买真改善,以攀成钢板块为例,整体住宅容积率绝对在4以上,再加上区域内的商业供应,攀成钢区域容积率将达到6左右,届时将是一个密不透风的城区,根本不对成都人的胃口。所以,成都市场会出现一个不为人知的现象,高容积率的高端房,卖不过低容积率的改善房。

说这么多,什么事情,都害怕算账,一算账,就知道华润幸福里,要做的就是控制着卖,等着不远处的华润双生子(锦江区花果村项目)开盘,就可以完全掌控这个区域的局面和定价权,所以,华润幸福里选择走一观三小步碎跑的战略,也就在情理之中。